Наступление кризиса, вне зависимости от вызвавших причин его вызывает типовую реакцию цены на недвижимость, выраженную в долларовом эквиваленте, как правило стоимость падает примерно на 35% и в дальнейшем понемногу возвращается к прежней отметке. Поэтому мы можем ожидать подобного падения и в условиях нынешнего финансового кризиса. Если с долларовыми ценами все более или мене ясно, то этого нельзя сказать о ценах на недвижимость в национальной валюте, ее величина напрямую будет зависеть от тенденций преобладающих на валютном рынке.

 

 

Предсказать развитие нынешней экономической ситуации не берутся уже даже специалисты. За прошедшие 20 лет для нашей экономики дважды наступали кризисные периоды, первый был в 1998 году, второй же случился сравнительно недавно в 2008 году, в обоих случаях наблюдалась одинаковая реакция рынка недвижимости, она сопровождалась практически одинаковым падением цены на жилье в долларах и было примерно одинаково по времени, о том, почему растут цены, можно узнать на сайте rieltor-ask.ru. Если вспомнить кризис 2008 года, то мы можем видеть что стоимость 1 кв. метра московской недвижимости потеряла в цене 37% и снизилась с цены $6122, которая была в конце сентября 2008 года, до $3858 на сентябрь месяц 2009 года. В период кризиса 1998- 99 годов снижение было практически таких же размеров, оно достигло 32% и цены на 1 кв. метр недвижимости изменились с $979 до $670 в течении года. Как можно видеть реакция индекса цен, выраженная в долларах, оказалась очень схожей.

Не исключено, что подобная тенденция с ценами, сохранится и в условиях нынешнего кризиса, так же можно ожидать снижение долларового эквивалента цен в районе 35%. Из этого может следовать, что на рублевую стоимость 1 метра недвижимости значительное влияние окажет падение курса национальной валюты, причем не в пиковые моменты, а уже в усредненных значениях. Если повторится ситуация, имевшая место в 1998-99 годах и курс рубля окажется ниже, чем снижение стоимости жилья в долларах, то нас ожидает рост рублевых цен. Если же развитие пойдет по сценарию 208-2009 годов, и снижение курса не будет столь значительным, то мы можем увидеть снижение рублевых цен. 35% - прогнозируемое среднее движение цен на рынке, в различных же его сегментах и направлениях подобная цифра может значительно варьироваться. Наименьший уровень снижения цен, может ожидать жилье относящееся к так называемому «первому дому», т.е. это квартиры в самой Москве и находящиеся на территории ближнего Подмосковья, так же жилые объекты находящиеся на незначительном отдалении от столицы. Значительное хуже будут себя чувствовать цены на строения, которые находятся на значительном расстоянии от Москвы или же не используемые владельцами для постоянного проживания.

Исходя из того, что мы могли наблюдать в предыдущие финансовые кризисы, общее движение цен на недвижимость будет происходить в интервале от 20 и до 50 процентов, изменение цены в основном будет определятся тем к какому сегменту относится строение , а так же от его эксплуатационных характеристик, те объекты которые можно отнести к описанному выше наиболее востребованному типу, может ожидать ценовое падение в долларах на 20%, падения цен в нац. валюте, возможно, не будет совсем, так как прогнозируемое снижение рубля к доллару ожидается в тех же пределах, что и в 2008-09 годах. Лучшим вариантом вложений по-прежнему остаются новостройки, ведь строительство это дело не одного дня, и как правило они за этот период успевают подорожать на 10-20%, единственное но, в условиях кризиса строительство объектов может быть приостановлено на неопределенный срок. Падение цен в сегменте недвижимости наименьшей привлекательности может достигнуть значительного размера и в российской валюте и в долларах причем цена в иностранных денежных знаках может снижаться до 50%.

На фоне развития кризиса и сопутствующего ему падения доходов населения, роста инфляции, безработицы , мы можем ожидать снижения арендной платы за сдаваемое жилье, причем не только за доллары, но и за рубли, т.е. те кто получает доходов от сдачи жилья в наем, должны ожидать их снижения. Ведь поступления у многих арендаторов значительно снизятся и они не смогут позволить снимать себе дорогое жилье и будут уходить в сферу более дешевого, что должно привести к снижению цен на рынке аренды.

Подобный сценарий, скорее всего можно ожидать и в сфере сдаваемого элитного жилья, основными съемщиками выступали компании арендовавшие подобное жилье для своих экспатов, однако в условиях кризиса от их услуг все чаще отказываются, что приводит к возвращению последних на родину, наши же российские бизнесмены, как правило, выбирают более скромные апартаменты. Соответственно попытка арендодателей привязать стоимость арендной платы к курсу доллара, не будет иметь успеха, равно как и попытка любого увеличения цены.

 

Основной сектор недвижимости, который пострадает от наступившего кризиса в большей мере, это направление коммерческой недвижимости и в первую очередь рынок офисных помещений, ожидаемое снижение цены на такую недвижимость даже выше того, которое было в 2008-2009 годах. Уже сейчас количество компаний с иностранным капиталом на Российском рынке значительно снизилось и по всей видимости этот показатель достигнет еще более значительных размеров нежели в предшествующий кризис, поскольку сейчас, кроме экономических факторов действуют еще и политические. Так же многие кампании не выдерживают возросшей налоговой нагрузки, которая сильно увеличилась в новом году, так значительно выросли отчисления в фонд заработной платы, что не может сказаться на деловой активности кампаний.

Наряду с этим, на рынке офисных помещений наблюдается значительное превышение предложения над спросом, и это не может способствовать удержанию цен на должном уровне. Так аналитики CBRE дают прогноз, что количество незанятых офисных площадей, на фоне все большего количества новых помещений вводимых в эксплуатацию может составить 26-27% что станет своеобразным рекордом в сравнении с 17% которые были показаны в 2013 году.

Как сообщается, в нынешнем году будут сданы в эксплуатацию приблизительно 1,4 млн. кв. метров площадей, предназначенных для новых офисов, тогда как, согласно анализу проведенному экспертами, нужда имеется лишь в 800000 кв. метров, соответственно невостребованными остаются почти 0.5 миллиона кв. метров. По оценкам аналитиков Knight Frank, ставки аренды за метр офисного помещения уже снизились на 8-10% в зависимости от классности помещении, причем как отмечается, это цены которые предлагает арендодатель, по факту стоимость аренды может же оказаться на 15-20% от начальной суммы.

По данным Минэкономразвития в 2015 году нашу страну может ждать рецессия, т.е. падение уровня ВВП, и называемые цифры достигают 0,8%. Представители всемирного банка дают более радужные прогнозы их цифры не превышают 0,7 %. Подобное снижение показателей макроэкономики, значительно ухудшит положение дел на рынке офисной недвижимости, по ожиданиям экспертов рост количества сдаваемых новых сдаваемых в эксплуатацию помещений, а так же все большее влияние кризиса, окажет сильное действие на ставки аренды и на цены, они могут показать снижение в наступившем году на 50% .

Подводя итог всему выше сказанному, мы можем сделать вывод, что в условиях наступившего финансового кризиса, можно наблюдать движение цен на недвижимость, в совершенно противоположных направлениях, будет как снижение цен в национальной валюте, так и рост ее цены. Что же касается цен за кв. метр в долларах США, то тут все аналитики прогнозируют снижение, единственно оно будет значительно отличатся в размерах, в зависимости от того, к какому сегменту принадлежит рассматриваемая недвижимость.