Спрос и предложение на рынке недвижимости в 2016 году
10 марта 2016 г. — Банки России
В 2015 году цены на недвижимость в Москве и Королёве (на сайте http://www.2330246.ru подробнее) сократились на 10-15% по сравнению с предыдущем году. Виной столь резкому снижению цен стали не только превышение предложением спроса, но и готовность продавцов идти на уступки и предлагать покупателям значительные скидки, лишь бы продать свою жилплощадь. По мнению специалистов «Индикатора рынков недвижимости», в условиях масштабного кризиса в экономике и цен на баррель нефти менее 30 долларов другой ситуации быть и не может.
В отличие от ситуации 2008-2009 года, когда падение спроса быстро сменилось новым ростом, в 2015 году разрыв по количеству ДДУ по сравнению с 2014 годом только увеличился. В период с января по август 2015 года управлением Росреестра по городу Москве было зафиксирован всего на 9,7% сделок меньше, чем за аналогичный период 2014 года, но уже в конце года отставание вплотную приблизилось к отметке в 20%. В целом по итогам 2015 годы рынок новых ДДУ просел на 18%, а рынок вторичного жилья – почти на 30%.
Как заявляют эксперты рынка недвижимости, ничего другого и не ожидалось: средства, на которое жильё могло бы быть приобретено в 2015 году, были потрачены в 2014 во время двух резких скачков спроса, а новых резервов у населения не появилось, поскольку доходы большинства россиян снизились в реальном выражении на 10 и более процентов. До недавнего времени спрос на рынке нового жилья поддерживала программа льготной ипотеки, однако в последние месяцы действия программы спрос на неё был невысоким: все, кто могли себе позволить ипотеку под 12% годовых, предложением воспользовались.
Несмотря на очевидную тенденцию падения спроса на новое жильё, застройщики продолжают активно застраивать новые площади. Объяснить это можно инертностью строительного бизнеса: многие объекты, строящиеся и сдаваемые в эксплуатацию сегодня, задумывались и проектировались несколько лет назад, когда общая ситуация в экономике была благоприятной и ничто не предвещало резкого падения стоимости нефти и санкций со стороны мирового сообщества. Кроме того, сегодня у девелоперов нет возможности «заморозить» проекты, как это активно делалось в 2008-2009 годах: ещё до начала строительных работ компании, возводящие новые дома, вкладывают в стройку огромные деньги, поэтому им гораздо выгоднее завершить строительство и попытаться продать хотя бы часть квартир. Впрочем, застройщики тоже не следят сложа руки, а пытаются хотя бы немного увеличить спрос на свои квартиры: многие квартиры уменьшаются в площади и переходят из разряда бизнес-жилья в комфорткласс, что позволяет достаточно резко снизить цены на них и привлечь покупателей из рядов среднего класса.
По итогам 2015 года предложение на рынке нового жилья в Москве увеличилось почти в 2,5 раза, причём практически всё увеличение пришлось на последнюю часть года: если по состоянию на июль 2015 года в продаже находилось 86800 квадратных метров жилья, то в декабре данный показатель превысил 200 тысяч единиц. Объем предложения на «вторичке» также вырос, но происходит это в основном из-за того, что многие квартиры зависают в базах уже несколько лет, и сейчас их владельцы не готовы к продаже своей собственности. Как показывают данные исследований, сегодня только 20% людей из числа желающих продать квартиру готовы передать на неё права собственности за компенсацию, отвечающую сегодняшним реалиям в экономике.
В условиях тотального доминирования предложения над спросом цены в 2015 году упали на 10-15%. По итогам нынешнего года эксперты ожидают ещё большего падения: программа льготной ипотеки закончилась, застройщики продолжают вводить в эксплуатацию большое количество нового жилья, государство анонсировало сокращение бюджетных трат – всё это толкает цену на квартиры вниз, а позитивных тенденций на рынке строительства пока не видно. Кроме того, на рынок с целью продажи недвижимости могут выйти владельцы инвестиционных квартир, что ещё больше обрушит цены: согласно данным исследований, фатальным для застройщиков и продавцов квартир станет решение даже 10% собственников таких квартир о продаже своей недвижимой собственности.
Спрос на «вторичку» падает значительно быстрее, чем на новое жильё: в отличие от застройщиков, продавцы вторичного жилья пока не желают мириться с новыми экономическими реалиями и идти на уступки покупателям. Кроме того, сегодня большинство застройщиков не успевают продать се квартиры в домах до завершения их строительства, в связи с чем основной плюс «вторички» по сравнению с новым жильём (возможность въехать сразу после покупки) практически нивелируется. На рынке таунхаусов, дачных домов и офисной недвижимости падение станет самым заметным: в условиях кризиса покупатели могут позволить себе только самое основное, а в случае с офисами общеэкономический кризис дополнительно усиливается кризисом перепроизводства.
В целом коренного изменения ситуации на рынке недвижимости всех типов в 2016 году в России ждать не стоит: цены будут медленно ползти вниз, а предложение продолжит доминировать над спросом. Впрочем, вероятность резкого обвала цен и банкротства строительных компаний невелика: в отличие от многих европейских стран, в России нет перепроизводства жилья и спрос на улучшение жилищных условий всё равно остаётся достаточно высоким. Ситуация на строительном рынке резко ухудшится только в том случае, если цены на баррель нефти прочно зафиксируются на отметках ниже 30 долларов за баррель: при таких ценах расходы на недвижимость многим физическим лицам и компаниям придётся урезать или вовсе исключить.