Замороженная ипотека

27 января 2015 г. — Центральный Банк РФ

Банки получили от ЦБ рекомендации конвертировать валютные ипотечные кредиты в рубли по курсу на 1 октября 2014 года. Опрос Банки.ру показал, что пока кредитные организации не спешат предлагать валютным заемщикам «октябрьскую» революцию.

Ипотека по 39 рублей за доллар

В пятницу, 23 января, Центробанк рекомендовал банкам конвертировать валютные ипотечные кредиты в рубли по курсу на 1 октября 2014 года. Напомним, что официальный курс доллара США, установленный Центральным банком на 1 октября 2014 года, составлял 39,38 рубля.

«В связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке Банк России рекомендует кредитным организациям рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд, предоставленных физическим лицам в иностранной валюте до 1 января 2015 года, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли», — говорится в письме регулятора.

При конвертации ЦБ рекомендует использовать официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю, установленный Банком России по состоянию на 1 октября 2014 года. При реструктуризации ставки по кредитам должны быть соизмеримы со ставками по ипотечным кредитам в рублях.

«В отношении реструктурированных ипотечных жилищных ссуд уполномоченный орган управления кредитной организации может принять решение о признании таких ссуд реструктурированными без ухудшения оценки качества обслуживания долга», — сообщают в ЦБ.

Проблема валютной ипотеки обострилась не только в России. 26 января стало известно, что власти Польши также обсуждают возможность конвертации ипотеки, выданной полякам в швейцарских франках, в польский злотый. На данный момент в нескольких городах Польши прошли протесты, так как в силу резкого укрепления курса швейцарской валюты после решения Нацбанка Швейцарии отпустить швейцарский франк у более чем 500 тыс. польских ипотечных заемщиков значительно повысился уровень платежей.

«Рассмотреть вопрос» не значит жениться

Большинство опрошенных Банки.ру кредитных организаций сообщили, что не планируют конвертировать существующие ипотечные ссуды по предложенной Центробанком схеме, поскольку уже давно разработали собственные.

«ЦБ рекомендовал банкам «рассмотреть вопрос». Мы, безусловно, исполним рекомендацию Центрального банка в части рассмотрения вопроса. Для банка это может отразиться серьезными одномоментными убытками, — указал старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. — Свою позицию по валютным заемщикам ВТБ 24 официально опубликовал еще в декабре, пока она не изменилась».

В конце прошлого года ВТБ 24 сообщал, что готов рассмотреть в индивидуальном порядке обращение каждого клиента, столкнувшегося с трудностями в обслуживании валютного ипотечного кредита, и предложить один из трех вариантов решения проблемы.

В частности, ВТБ 24 предлагал рефинансировать кредит, конвертировав его в рубли по текущему курсу. При этом клиенту будет предложена льготная процентная ставка, которая существенно ниже ставок, действующих в банке на данный момент. Также клиенту был доступен вариант реструктурировать задолженность, увеличив срок действия кредита и существенно снизив текущую процентную ставку. Или воспользоваться программой отсрочки по уплате суммы основного долга на срок от шести до 12 месяцев и таким образом существенно уменьшить размер ежемесячного платежа.

«При этом банк не рассматривает возможность конвертации валютной задолженности в рубли по так называемому льготному курсу. На протяжении шести последних лет ВТБ 24 неоднократно предлагал таким клиентам конвертировать имеющуюся задолженность в рубли и уйти от валютных рисков, — заявляли в кредитной организации в декабре прошлого года. — К слову, подавляющее большинство заемщиков уже последовало этой рекомендации. Ежедневно на предлагаемых банком условиях рефинансируют свои валютные кредиты порядка 20 ипотечных заемщиков. С начала года проведено более тысячи таких сделок. ВТБ 24 не намерен компенсировать убытки заемщиков, которые осознанно идут на валютный риск, за счет других своих клиентов».

Банк «ДельтаКредит» на своем официальном сайте в сети Интернет уведомил клиентов, что ему известно «о размещении на сайте ЦБ РФ 23 января 2015 года информации о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте» и обратил внимание на то, что указанная в письме информация носит рекомендательный характер.

«Банк продолжает осуществление реструктуризации и рефинансирования в соответствии с действующими в банке программами и тарифами, в частности использует рыночный курс обмена валюты на дату осуществления рефинансирования кредита», — заявляется на сайте «ДельтаКредита».

В Банке Москвы заявили, что кредитная организация сама определит льготный курс для реструктуризации ипотеки на приемлемых условиях для всех сторон.

«Безусловно, вопрос реструктуризации валютной ипотеки сейчас стоит на рынке довольно остро. Сегодня многие банки уже разработали либо близки к завершению разработки программ рефинансирования, отличных от тех, которые уже распространены на рынке. Эти программы позволяют серьезно снизить нагрузку на бюджет заемщика. При этом банки должны сами определять льготный курс для реструктуризации ипотеки на приемлемых условиях для всех сторон. Поэтому очень важно, что письмо регулятора носит рекомендательный, а не обязательный характер», — прокомментировал директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц.

В Московском Кредитном Банке и Альфа-Банке отказались от комментариев. В Райффайзенбанке отметили, что получили рекомендации ЦБ и в настоящее время внимательно изучают его предложения.

В банке «Уралсиб» обратили внимание, что ипотечные займы в иностранной валюте финансовая организация исключила из своей стандартной продуктовой линейки в 2009 году, доля таких кредитов в портфеле составляет менее 5%. Однако «Уралсиб» приступил к изучению предложенных Центральным банком рекомендаций и сообщит о дальнейших планах по мере принятия соответствующих решений.

Нарушенные договоренности

Рекомендации регулятора особенно актуальны в текущей нестабильной экономической ситуации на рынке, когда банки и заемщики пытаются найти приемлемый для обеих сторон выход из ситуации.

Как стало известно Банки.ру, в конце прошлого года состоялась встреча инициативной группы заемщиков Абсолют Банка с руководством кредитной организации с целью поиска компромиссных решений по исполнению кредитных валютных обязательств заемщиками банка.

Среди предложений инициативной группы значились «возможность конвертации кредитной валютной задолженности в национальную валюту РФ (рубли) по курсу на дату заключения кредитного договора с ограничением валютного риска для заемщика в размере 15% (процентная ставка меняется) или по курсу на 1 января 2014 года без изменения процентной ставки» и «предложение по отмене пеней, штрафов и других начислений за невыполнение кредитных обязательств (в полном/неполном объеме) в связи с девальвацией национальной валюты РФ (рубля)».

По итогам встречи (копия протокола встречи есть в распоряжении Банки.ру) Абсолют Банк обязался ввести мораторий на выселение заемщиков в ситуациях, возникших в связи с валютным и экономическим кризисом (начиная с октября 2014 года). А также не переуступать свои права третьим лицам (перепродавать кредитные договоры), не начислять пени, штрафы и другие начисления за невыполнение кредитных обязательств при условии их возникновения не ранее октября 2014 года и письменном личном обращении в банк с просьбой об отмене штрафных начислений.

Однако, по словам представителей инициативной группы, достигнутые договоренности в 2015 году банк не исполняет. «С января после праздников всем заемщикам начисляют пени и штрафы, звонят и требуют погашения неуплаченных средств», — сообщил Банки.ру один из заемщиков.

«В настоящий момент Абсолют Банк не взимает пени с ипотечных заемщиков, имеющих кредит в валюте, при условии, что просрочка возникла не раньше 1 октября 2014 года, — заверили Банки.ру в пресс-службе «Абсолюта». — Для этого клиенту необходимо внести всю сумму просроченной задолженности (без учета пеней) и написать заявление в свободной форме на отмену пеней в любом отделении банка. На сегодняшний день ряд клиентов уже воспользовались этой возможностью. Банк начал активную работу с ипотечными заемщиками еще до того, как были выпущены рекомендации регулятора. В том числе были предложены варианты реструктуризации с предоставлением отсрочки платежа (льготный период) либо снижением размера ежемесячного аннуитетного платежа на срок до 12 месяцев на льготных условиях. Также для снижения финансовой нагрузки по ипотечным выплатам банк предлагает пролонгацию кредита на срок до достижения заемщиком 65-летнего возраста. На сегодняшний день банк анализирует список рекомендаций ЦБ и уточняет различные варианты решений для наших клиентов с учетом индивидуальных особенностей их ситуаций. Доля валютной ипотеки в портфеле Абсолют Банка невелика – менее 5%».

Надеяться не рекомендуется

Эксперты и сами валютные заемщики с определенной долей скепсиса отнеслись к рекомендациям Центробанка и не надеются, что они сильно изменят жизнь «счастливых» обладателей валютной ипотеки.

«Во-первых, если говорить о форме, то рекомендации ЦБ не являются четкими директивами, которые банки обязаны выполнять. Поэтому сложно назвать это реальной подвижкой в вопросе урегулирования ситуации с валютными заемщиками. А если говорить о содержании рекомендаций, то в реальности они попросту заградительные, — считает координатор инициативной группы Всероссийского движения валютных заемщиков Роман Сергеев. — Такие рекомендации Центробанка циничны в своей бесполезности для реального решения проблемы с валютными заемщиками. Дело в том, что курс доллара на 1 октября 2014 года был уже 39,38 рубля, что в сочетании с текущими ставками (а в настоящее время ставки по рублевым ипотечным кредитам составляют порядка 20%) сводит к нулю полезность этой конвертации. Реструктуризация на таких условиях означает увеличение не только суммы долга в полтора-два раза, но и самой стоимости кредита. А также увеличение ежемесячных платежей практически до сумм, которые при текущем курсе доллара должны вносить заемщики и которые являются неподъемными. Кроме того, наличие долга, превышающего рыночную стоимость залога, оставляет заемщика в западне, не позволяющей уйти в другой банк».

Начальник аналитического управления Национального рейтингового агентства Карина Артемьева полагает, что ЦБ разослал рекомендации банкам касательно конвертации валютных ипотечных кредитов из-за социальной напряженности, возникшей в этом вопросе.

«Я считаю, что конвертация кредита по прошлогоднему курсу – это мало имеющая отношение к рынку история. Это социальная акция. И если государство хочет, чтобы частные банки поучаствовали в этой социальной акции, то пусть оно даст им на это деньги, например. Или силами ЦБ выпустит какой-нибудь регулятивный акт, «заточенный» под такую реструктуризацию. Или отменит на полгода обязанность для банков создавать резервы из прибыли. Но ведь такого не случится, правда? В общем, пусть тоже сделает что-то социальное, — размышляет Артемьева. — Бесконечно жаль ипотечных валютных заемщиков; ситуация, в которой оказалось (по расчетам, вместе с членами семей) 150 тысяч человек, очень и очень тяжелая. Однако за последний год мне не известны случаи, когда банки отказывали бы своим клиентам в переводе кредита в рубли. Более того, ипотека в валюте была в принципе отменена ведущими игроками в соответствии с внутренними правилами риск-менеджмента. Почему граждане не обратились в банки за реструктуризацией сами, еще год назад? Хотя бы полгода назад? Единственное, в чем можно (с большой натяжкой) упрекнуть банки, — в недостаточной образовательной программе для таких заемщиков».

Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Ольга Беленькая также считает, что Центробанк пошел на подобный шаг из-за социальной напряженности, поскольку в последние пару месяцев наблюдались активные выступления валютных заемщиков, требующих пересмотреть их условия по ипотечным кредитам, так как из-за падения рубля их долговая нагрузка возросла в два раза.

«Поскольку предложение ЦБ о конвертации сформулировано в виде рекомендации и не является обязательным требованием, а курс, по которому предлагается делать реструктуризацию, существенно ниже текущего рыночного, на мой взгляд, среди банков будет немного желающих провести такую конвертацию», — уверена Беленькая.

Она вспоминает опыт подобной реструктуризации в Венгрии сразу после кризиса 2007—2008 годов.

«Там реструктуризация кредитов по льготному курсу носила для банков не рекомендательный, а обязательный характер, — говорит Беленькая. — Сценарий обязательной реструктуризации возможен и в России, это вопрос политической воли. Хотя на самом деле тема конвертации валютных кредитов в рублевые не столь значима для всей банковской системы. Следует понимать, что, например, по данным ЦБ, доля валютной ипотеки в объеме всех выданных ипотечных кредитов в России составляет 3,5%».

По мнению аналитика рейтингового агентства RusRating Евгения Славнова, рекомендация ЦБ РФ о переводе валютных ипотечных кредитов в рубли по «осеннему» курсу является попыткой снизить негативные настроения в обществе.

«И с этой точки зрения такое решение понятно: даже несмотря на то, что доля валютной ипотеки у нас весьма невелика – менее 5% по сравнению с 50%, к примеру, в Польше, – ЦБ посылает сигнал заемщикам, что не бросит их в тяжелой ситуации. Однако, как и в случае с любыми рекомендациями, остается вопрос: кто будет компенсировать убытки? – говорит Славнов. — Учитывая, что рекомендация в текущем виде предполагает, что убытки должны нести сами банки, у меня есть сомнения, что кредитные организации в массовом порядке станут следовать им. Например, в ВТБ 24 заявили, что если они исполнят рекомендации регулятора, то убытки банка составят 10 миллиардов рублей. А ведь доля валютной ипотеки на балансе ВТБ 24 очень невелика. Таким образом, если рекомендации ЦБ исполнит какой-нибудь банк с иностранным участием, где большая часть ипотечного портфеля именно в валюте, его бизнес по большому счету можно закрывать. Соответственно, массовое исполнение данной рекомендации приведет к многомиллиардным убыткам в банковском секторе. До тех пор, пока данная рекомендация не примет обязательный характер, я сильно сомневаюсь, что она будет исполняться».

Кроме того, указывает Славнов, не совсем понятно решение переложить ответственность за ошибку заемщика на банки. Он считает, что у банков в текущей ситуации есть три варианта действий.

Во-первых, банки могут исполнить рекомендации ЦБ. Относительно некоторых кредитов это может быть и «полезно», потому что банкам не придется создавать дополнительные резервы.

Во-вторых, кредитные организации могут составить и внедрить собственные программы реструктуризации. Это наиболее приемлемый вариант.

В-третьих, банки могут начать работать с заемщиками по реализации их имущества. Думаю, что в принципе мало кто из банков на это пойдет, потому что после 2008 года у них и так осталось достаточно большое количество непрофильных активов, в частности недвижимости, от которых они активно годами избавлялись», — заключает Славнов.

Анна ДУБРОВСКАЯ, Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Комментарии